SG_VERWALTUNGSGERICHT B 2014/182 vom 25. Mai 2016 , Entscheid Verwaltungsgericht, 27.04./25.05.2016 - Sg Verwaltungsgericht (2016)
Baurecht. Rechtzeitigkeit der Einsprache (Art. 82 Abs. 3 und 83 BauG). Bestandesgarantie von Bauten ausserhalb der Bauzone (Art. 24c RPG). Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Die Gemeinde trat zu Unrecht auf die Einsprache der Beschwerdegegnerin ein. Die Erwähnung von Art. 24c RPG in der Bauausschreibung zeigte klar, dass es um eine Ausnahmebewilligung ging. Die unzutreffende Bezeichnung des Bauvorhabens allein stellte für die Beschwerdegegnerin keinen Hinderungsgrund dar, innert der Auflagefrist mit einer (vorsorglichen) Einsprache - und nicht lediglich mit einem E-Mail an die Bauverwaltung - zu reagieren. Die unterlassene rechtzeitige Akteneinsichtnahme bzw. vorsorgliche Einsprache hat daher die Beschwerdegegnerin selbst zu verantworten. Dass die Vorinstanz unter diesen Umständen die Frist für die Einsprache aus Vertrauensschutzüberlegungen als gewahrt erachtete, liess sich nicht aufrechterhalten. Art. 24c Abs. 2 RPG ist auf Bauten anwendbar, die rechtmässig erstellt oder geändert wurden, bevor das betreffende Grundstück (am 1. Juli 1972) Teil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde. Beim aktuell bestehenden Haus handelte es sich zwar nicht mehr um das ursprünglich vom Beschwerdeführer erworbene Haus, sondern (abgesehen vom Dachstock) um ein neuerstelltes Gebäude, und eine Baubewilligung für den - lange nach Zuteilung des Grundstücks zum Nichtbaugebiet erfolgten - Abbruch und Wiederaufbau wurde rechtskräftig verweigert. Anknüpfungspunkt für die Frage des rechtmässigen oder unrechtmässigen Bestandes bildete jedoch nicht die aktuell unbestritten vorhandene Rechtswidrigkeit, sondern die vor dem Umbau bzw. vor dem Wiederaufbau bestehenden Verhältnisse. Die Regelungen über die Bestandes- und Erweiterungsgarantie in Art. 24c RPG knüpfen m.a.W. an die ursprünglich gegebene, materielle und formelle Rechtmässigkeit der Baute an. In der Auffassung, das geänderte Recht sei für ihn günstiger, reichte der Beschwerdeführer im Jahr 2012 ein neues Baugesuch